2008年10月22日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点民法編2

やっとAの波乱万丈人生の幕開けとなった民法の続きです。
【問 3】 AがBの代理人としてB所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、A自らが買主となって売買契約を締結したときは、Aは甲土地の所有権を当然に取得する。
2 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、AがCの代理人となってBC間の売買契約を締結したときは、Cは甲土地の所有権を当然に取得する。

3 Aが無権代理人であってDとの間で売買契約を締結した後に、Bの死亡によりAが単独でBを相続した場合、Dは甲土地の所有権を当然に取得する。
4 Aが無権代理人であってEとの間で売買契約を締結した後に、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合、Eは甲土地の所有権を当然に取得する。
1(代理人が自ら取引は不可)・2(双方代理は利害がない時だけ)が消えて3・4で迷いました。
3は「A=B」、4は「B=A」の違いかと思いますが、結局4にしました。
解答速報によれば3が正解のようで……。
(検索したらここに解説があった。3は最高裁の判決なのか。)
【問 4】 Aは、Bから借り入れた2000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1 AがBに対する借入金の返済につき債務不履行になった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
2 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
3 AがEからさらに1000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。

4 Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を継承したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
建物を貸して借金返済にあてようとしたんですね、わかります。
自ら貸借ですから宅建業の免許もいりません。
で、2はなんだかよくわからない・3は抵当権の順位変更があれば債権全額の回収は可能、ということで1・4の二択に。
そこで1の「債務不履行」を見て、
債務不履行による解除だと転貸人は賃借権は主張できない
というパターンを思い出したので1を選びました。
で、解答速報では4が正解になっていました。物上代位がいかんのですか?
【問 5】 Aは、Bに対する債権者であるが、Bが債務超過の状態にあるにもかかわらずB所有の甲土地をCに売却し所有権移転登記を経たので、民法第424条に基づく詐害行為取消権(以下この問において「取消権」という。)の行使を考えている。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 対象となる詐害行為が行われた時点において、AのBに対する債権が、発生済みでかつ履行期が到来している場合でなければ、Aは取消権を行使できない。
2 Cが甲土地の購入時においてこの購入がBの債権者を害すべきことを知らなかったとしても、Bが売却時においてこの売却がBの債権者を害することを意図していた場合は、Aは取消権を行使できる。
3 Bが甲土地の売却においてCから相当の対価を取得しているときは、Aは取消権を行使できない。
4 Aが取消権を行使できる場合でも、AはCに、直接自分に対して甲土地の所有権移転登記をするよう求めることはできない。
はい見たこともない問題が出ました。
何がなんだかわからないので善意の第三者を保護してない2を消しました。
そして試験中の自分は何を血迷ったのか4も消しました。
(「取消権」なんだからBに「土地売るな登記を元に戻せ」って言えるだけではないのかと。)
そして1と3で迷って、もっともらしいことを言っている1にしました。
なお、Wikipediaの詐害行為取消権を見ると、1の文章から「かつ履行期が到来している場合で」を抜けば政界もとい正しかったようです。
【問 6】 AからBとCとが負担部分2分の1として連帯して1000万円を借り入れる場合と、DからEが1000万円を借り入れ、Fがその借入金返済債務についてEと連帯して保証する場合とに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Aが、Bに対して債務を免除した場合にはCが、Cに対して免除した場合にはBが、それぞれ500万円分の債務を免れる。Dが、Eに対して債務を免除した場合にはFが、Fに対して債務を免除した場合にはEが、それぞれ全額の債務を免れる。
2 Aが、Bに対して履行を請求した効果はCに及び、Cに対して履行を請求した効果はBに対して及ぶ。Dが、Eに対して履行を請求した効果はFに及び、Fに対して履行を請求した効果はEに及ぶ。
3 Bについて時効が完成した場合にはCが、Cについて時効が完成した場合にはBが、それぞれ500万円の債務を免れる。Eについて時効が完成した場合にはFが、Fについて時効が完成した場合にはEが、それぞれ全額の債務を免れる。
4 AB間の契約が無効であった場合にはCが、AC間の契約が無効であった場合にはBが、それぞれ1000万の債務を負う。DE間の契約が無効であった場合にはFが、DF間の契約が無効であった場合にはEが、それぞれ1000万の債務を負う。
アンケートはがきを送ってもらったらくらく宅建塾のDVDがちょうど連帯債務の話でした。
よって、1(「Dが、Eに対して債務を免除した場合にはFが、Fに対して債務を免除した場合にはEが、それぞれ全額の債務を免れる。」ってそんなうまい話があったら今頃「連帯保証人詐欺」とか増えてるわ!)・4(「DE間の契約が無効であった場合にはFが、DF間の契約が無効であった場合にはEが、それぞれ1000万の債務を負う。」契約そのものが無効なのになんでお金を払うんですか?)が消え、3もよくよく読むと
Eについて時効が完成した場合にはFが、Fについて時効が完成した場合にはEが、それぞれ全額の債務を免れる。

だったらみんな連帯保証人を立てて
時効まで逃げて債務をチャラにするわ


ということで2に。
posted by もっきり夫人 at 22:11| バンコク ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 節目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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