2009年09月04日

民主主義は多数決

最高裁裁判官国民審査も終わりました。
結果、不信任になった人はいなかったそうです。
しかし、一人一票のサイトで叩かれていた二人の裁判官は罷免率上位に入りました。
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2009年07月06日

鯨の歯

5月に祖母が亡くなり、先日四十九日が終わって、形見分けをした。
女衆は祖母のアクセサリーを見て、それぞれほしいものを持っていった。
アクセサリーを見ている時、事あるごとに母が「これは私がおばあさんに買ってあげたもの!」と連呼し、とうとう「お母さん自慢しないで」と言ってしまった。
祖母のアクセサリーの中には鯨の歯のブローチがあった。
これも母が職場の旅行で宮城県に行き祖母に買ったものだが、当時保育園児だった私は「私も鯨の歯のブローチが欲しい!」とわめき散らした記憶がある。(※この時の母からのおみやげはこけし)

私はこのブローチと祖母未使用の五本指靴下(シルク製)をもらったのだが、よくよく考えると

祖母のものというより母が買ってきたものの所有者が移っただけのような気が。

さらに私が保育園児時代は商業捕鯨はまだOKだったのか……そういや小学校1・2年生の時の給食で「くじら汁」が出たわ。
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2009年06月15日

税源譲渡っていうか財源譲渡っていうか

今日住民税の振込用紙が届いた。
住民税額が去年の3倍弱もあって、いつ自分は高額所得者になったのかとびびった。
先日定額給付金で軽自動車税を払った残りでは1期分すらまかなえない。
去年の確定申告をしていなかったので、これから確定申告(+医療費控除)をしても還付金が出るかあやうい。
さっきイーバンク口座(ヤフオク用でしばらく使っていない)を見たらいくらかお金があったので、これと定額給付金の残りで1期分がまかなえるかもしれない。
ヤフオクで制服コレクションを売りに出したり、いらないものをリサイクルショップに持っていったり「ホジュン」と「商道」の続きを借りないで節約生活をしないと。

ちなみに、住民税がこんなに高いと分かる前にはお見合いパーティに行く妄想をしていたというのに。
住民税額相当のお金があれば、お見合いパーティの参加費・旅費・宿泊費・服代・化粧品代・美容院代・マッサージ代がまかなえた上に国内消費に貢献できたというのに。
もしかしたら将来的に少子化に歯止めがかかったかもしれないのに。←ねーよ
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2008年12月25日

ブログ4周年

めでたく当ブログも4周年を迎えました。
特に企画などはありません。
無事続いて何よりです。
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2008年12月04日

平成20年度宅地建物取引主任者資格試験結果発表

いいか
勝敗をわけるのは
いつでも
たった1球だ

だが
プレイ
しているときは
どれが
その1球か
わからない


集英社マーガレットコミックス「エースをねらえ!」2巻186ページより引用
県報に私の名前はありませんでした

というわけで宅建合格ならず。
敗因はただ一点、「努力不足」としか言いようがないですね。
(戦略ミスもあるけど)
私の戦略ミスについてはこちらに寄稿した感想文に書いてありますので、今度受験される方は使えそうだと思ったら使ってください。

以下反省会とか
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2008年11月11日

ステータス表示

もっきり夫人  Lv.2  クラス:ビギナー  状態:混乱(知性−5)

装備:筆記用具
    受験票(取り外し不可)
    普段着
    ひざかけ(防御+1)
    ティッシュ(防御+1)


アイテム:お守り(運+1)

アビリティ
常識:毎ターン自動発動。
正答率を上げる又はランダムでクリティカル発生。
過去の記憶:毎ターン自動発動。
正答率を上げる又はランダムでクリティカル発生。

スキル
消去法:技ポイントを1消費
     選択肢を1〜3つスルーする。

ゴロ合わせ:魔術ポイントを2消費
        呪文を唱えることにより選択肢を0〜3つスルーする。
        ランダムでクリティカル発生。

「必ず」:技ポイントを1消費
     問題文に「必ず」と書かれているものをスルーする。

あてずっぽう:技ポイントを10消費
         25%の確率でクリティカル発生。
         他のスキルと併用で確率がさらに上がる。
         (後述の「見直し」と併用した場合は効果が半減する)

見直し:技ポイントを30消費
     残り時間30分以下又は全問解答後に使用可能。
     正答率を上げるが混乱状態に陥る。
宅建試験時の私の状態をRPG風に書くとこんな感じでした。
こちらのサイトに宅建受験記を投稿したのでよければ読んでやってください。
posted by もっきり夫人 at 22:13| バンコク ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 節目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月08日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点統計編

やっと最後になりましたよ。
【問48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 平成20年地価公示 (平成20年3月公表) によれば、地方圏全体の平成19年の1年間の地価変動率は、商業地がマイナス1.4%で4年連続して下落幅が縮小したのに対し、住宅地はマイナス1.8%となり、前年に比べて下落幅が拡大した。
2 建築着工統計 (国土交通省) によれば、平成19年度の新設住宅着工戸数は約104万戸で、対前年度比では約2.9%増となった。
3 平成20年版土地白書 (平成20年6月公表) によれば、平成19年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で141万件となり、 2年連続の上昇となった。
4 平成18年度法人企業統計年報 (財務省) によれば、平成18年度における不動産業の経常利益は約3兆5,000億円であり、 3年連続して増益となった。
「幸せに宅建に合格する方法」の統計ページに1と似たようなことが書いてあったのを思い出したのですが、問題文後半の「下落幅拡大」とが正しいのか不安だったので迷ったのですが1にしました。
やはり間違いだったようです。
【問49】 土地の形質に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 地表面の傾斜は、等高線の密度で読み取ることができ、等高線の密度が高い所は傾斜が急である。
2 扇状地は山地から平野部の出口で、勾配が急に緩やかになる所に見られ、等高線が同心円状になるのが特徴的である。

3 等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分は尾根で、山頂から見て等高線が張り出している部分は谷である。
4 等高線の間隔の大きい河口付近では、河川の氾濫により河川より離れた場所でも浸水する可能性が高くなる。
1・2が消えて、3と4で迷いました。
試験当時は尾根がなんだか分からず、最初3にし、その後自分で天気図の台風のような等高線を描いてみて不安になり、4にしました。
今考えれば4の「等高線の間隔の大きい河口付近」というのは低い土地なんだから、川の水があふれたらそりゃ水浸しになるよな……。
【問50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 建築物の高さが60mを超える場合、必ずその構造方法について国土交通大臣の認定を受けなければならない。
2 階数が2以上又は延べ面積が50平方メートルを超える木造の建築物においては、必ず構造計算を行わなければならない。
3 建築物に異なる構造方法による基礎を併用した場合は、構造計算によって構造耐力上安全であることを確かめなければならない。
4 高さが20m以下の鉄筋コンクリート造の建築物の構造方法を国土交通大臣の認定を受けたプログラムによってその安全性を確認した場合、必ず構造計算適合性判定が必要となる。
1・3が建築基準法の単元でやったような気がするので消しました。
残る2・4で迷って4にしました。2つとも「必ず」が出てくるので「必ず」は間違いというやり方が使えません……。
結局4にしました。
なお、試験後しばらくたってから2ちゃんねるの宅建スレを見たら、
「問50はらくらくのゴロ合わせ(どひゃー!最後の木造倒産苦)が使えたんじゃないか」
という書き込みがありました。

結局ここは全部おとしました。あーあーあー。
posted by もっきり夫人 at 10:14| バンコク ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 節目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月03日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点宅建業法編3

先日、職場で「“イノセント・ラヴ”は暗い話なのに見てしまう」という話題になりました。
私は見てないのでどんだけ暗いのか不明ですが、見ている人曰く「“他人の不幸は蜜の味”だから、不幸話のイノセント・ラヴが面白いのではないか」とのこと。
そういや民法の問題文に出てくるAは散々不幸な目にあってるし、だから民法部分が面白いのか。
(しかし過去問でAが土地を担保に4000万も借金をした時は腹が立ちました。)
【問42】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、販売予定の戸建住宅の展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
2 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。
3 宅地建物取引業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。
4 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。
4が違うことだけは分かりましたが、他の3つは全部正しそうなので、迷って2にしました。
しかし解答速報によれば1が正しいと……。
【問43】 宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B (共に消費税課税事業者) が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。
1 Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分である。
2 Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
3 Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金315万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方から合計で30万円の報酬を受けることができる。
4 Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から264万6,000円、Bは買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
「報酬額の計算なんか出ない」と流したら出ました。
それで明らかに4が違う(3%+6万以上)のは分かりましたが、もう分からないから2にしたら当たっていた。ありがとう神様。
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2008年11月02日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点宅建業法編2

試験前に宅建を受けると弟に話したら「俺この前宅建の免許証拾った」と言われました。
もし弟が拾わなかったら落とし主は都道府県知事に申請に行くことになったのか。
【問36】 宅地建物取引業者Aが建物に係る信託 (Aが委託者となるものとする。) の受益権を販売する場合において、宅地建物取引業法第35条の規定に基づいてAが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せはどれか。

ア Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、取引主任者でない従業員に説明をさせた。
イ Aは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。
ウ Aは、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
工 Aは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した。
1 ア、イ
2 イ、ウ
3 イ、エ
4 ウ、エ
しんたくじゅえきけんてなーに?
※TVのニュースで「1万円投資信託してもこの世界的不況で5000円ちょいまで目減りした」みたいなこと言ってましたが、買主はそういう元本保証されない投資はやめた方がいいと思いますよ。

それはさておき、試験当時の私はウの「特定投資家であったので、説明を省略した。」にひっかかったので、ウが入っているのが間違いだと思って2・4を消しました。
が、特定投資家・特定投資家とみなされる人には説明不要とのこと。
ヤフー知恵袋にも質問があって、これ見てなんとなく分かったような。
【問37】 宅地建物取引業者Aが、マンションの分譲に際して行う宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容だけでなく、その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない。
2 建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、Aは、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。
3 当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。
4 当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、Aは、買主が当該減免対象者であるか否かにかかわらず、その内容を説明しなければならない。
やっとサービス問題だ、ということで無事1点。
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posted by もっきり夫人 at 13:47| バンコク ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 節目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月01日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点宅建業法編1

やっと宅建業法です。
【問30】 次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) の規定によれば、正しい内容のものはどれか。
1 Xは、甲県で行われた宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、乙県に転居した。その後、登録実務講習を修了したので、乙県知事に対し法第18条第1項の登録を申請した。
2 Yは、甲県知事から宅地建物取引主任者証 (以下 「主任者証」 という。) の交付を受けている。Yは、乙県での勤務を契機に乙県に取引主任者の登録の移転をしたが、甲県知事の主任者証の有効期間が満了していなかったので、その主任者証を用いて取引主任者としてすべき事務を行った。
3 A社 (国土交通大臣免許) は、甲県に本店、乙県に支店を設置しているが、乙県の支店を廃止し、本店を含むすべての事務所を甲県内にのみ設置して事業を営むこととし、甲県知事へ免許換えの申請を行った。
4 B社 (甲県知事免許) は、甲県の事務所を廃上し、乙県内で新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むため、甲県知事へ廃業の届けを行うとともに、乙県知事へ免許換えの申請を行った。
2は古い免許で仕事をするとダメ、4は宅建業者をやめてないんだから廃業届は不要で消えました。
残りをよく読むと、3が正しいので3にしました。
【問31】 宅地建物取引業の免許 (以下この問において「免許」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者A社に、道路交通法違反により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた者が役員として就任する場合、就任時において執行猶予期間中であれば、その就任をもって、A社の免許が取り消されることはない。
2 宅地建物取引業者B社に、かつて破産宣告を受け、既に復権を得ている者が役員として就任する場合、その就任をもって、B社の免許が取り消されることはない。
3 免許を受けようとするC社に、刑法第206条 (現場助勢) の罪により科料に処せられた役員がいる場合、その刑の執行が終わってから5年を経過しなければ、C社は免許を受けることができない。
4 免許を受けようとするD社に、刑法第204条 (傷害) の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その猶予期間が満了している役員がいる場合、その満了の日から5年を経過しなければ、D社は免許を受けることができない。
いつもですと「この問題文に出てくる人達はどんだけ罪を犯してるんだ」と突っ込みますが、もうそんなツッコミを入れる余裕もありません。
明らかに2です。
ちなみに刑法第206条をググったらwikipediaに「野次馬によるあおり行為など」とありました。
【問32】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。
2 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
3 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。
4 宅地建物取引業者は、販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることがある。
私は2を選んだのですが解答速報では4でした。
何がいかんのか調べると、2は「許可等の申請をした後」とありますが、申請をしても許可が出なければ意味がなかった……。
問題文を良く読まないと……。
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posted by もっきり夫人 at 22:56| バンコク ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 節目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点不動産鑑定評価基準編

【問29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
1 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。
2 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
3 特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
4 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。
ここも流す程度の単元でしたが、1は「二つを選択」ではなく全部併用、3の特殊価格は文化財とかのことではないかと思い消しました。
で、よくよく考えると2が過去問に出ていたのでこれにしました。良かったあってた。

ところで、今回の試験に出なかった地価公示法で「二人以上の不動産鑑定士が標準値の価格を云々」という話が出てきます。(ここに書いてます)
土地家屋調査士とどう違うのかわからなかったのでネットで調べてみたら
☆不動産鑑定士
・不動産鑑定士の仕事は非常に多岐にわたりますが、大別すると「鑑定評価業務」と「コンサルティング業務」の2つの分野に分かれます。
・不動産鑑定士になるためには、国土交通省土地鑑定委員会がおこなう国家試験に合格する必要があります。2006年度に実施された試験の最終合格率はわずか
2%という、非常に狭き門となっており、その難易度の高さゆえに、司法試験、公認会計士試験と一緒に「三大国家試験」と称されています。

不動産鑑定士ガイドより)

☆土地家屋調査士
・土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)とは、他人の依頼を受けて、土地や建物がどこにあって、どのような形状か、どのように利用されているかなどを調査、測量して図面作成、不動産の表示に関する登記の申請手続などを行う測量及び表示に関する登記の専門家のことである。
・土地家屋調査士法を根拠とし、監督官庁は法務省である。土地家屋調査士の資格を得るには、法務大臣の認可を受けるか、法務省が実施する土地家屋調査士試験に合格する必要がある。

wikipediaより)
不動産鑑定士の存在は宅建のテキストで初めて知りました。
(※土地家屋調査士は「土地の境界争いの時に測量する人」というイメージがあった。)
税理士・社労士とは違って受験資格はないけど、ここを見るとどんだけ範囲が広いのかと。
一次試験は五択問題が40問で、二次試験は論文3つ。
なんて宅建って楽な試験だったんだろう……←※まだ合格はしていませんが
(※ちなみに、こちらのページに不動産鑑定士の過去問で宅建業法の問題があったのでやってみました。2問中1問正解でした。あれ?)
まあ、正直縁遠い資格ですが、一次試験の問題を眺めているだけなら楽しいかもしれませんね。
(二次試験の論文に経済学と会計学が出てくるから経済学部出身の人向けか?)
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2008年10月31日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点税法編

税法3問に突入です。
【問26】 所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 譲渡所得の長期 ・ 短期の区分について、総合課税とされる譲渡所得の基因となる機械の譲渡は、譲渡のあった年の 1月1日において所有期間が5年を超えているか否かで判定する。
2 譲渡所得の金額の計算上、資産の譲渡に係る総収入金額から控除する資産の取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料等の金額は含まれるが、その資産の取得後に支出した設備費、改良費の額は含まれない。
3 総合課税の譲渡所得の特別控除額 (50万円) は、譲渡益のうちまず長期譲渡に該当する部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、短期譲渡に該当する部分の金額から控除する。
4 個人に対して、譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額で譲渡した場合において、その譲渡により生じた損失の金額については、譲渡所得の金額の計算上、なかったものとみなされる。
所得税については住宅ローン減税や3000万円控除しかやってなかったのでまったくわかりませんでした。
ただ、2の「資産の取得後に支出した設備費、改良費の額は含まれない。」がひっかかったので2以外の三択に。
結果1を選んだら4が正解でした。
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2008年10月30日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点法令上の制限編3

「週刊住宅」の宅建解答速報号が届きました。
ねんきん特別便はまだ来ません。
【問 22】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
1 宅地造成工事規制区域内において、森林を宅地にするために行う切土であって、高さ3mのがけを生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、造成主は、都市計画法第29条第1項又は第2項の許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した工事を除き、工事に着手する前に、都道府県知事の許可を受けなければならない。


2 宅地造成工事規制区域内の宅地において、高さが3mの擁壁の除却工事を行う場合には、宅地造成等規制法に基づく都道府県知事の許可が必要な場合を除き、あらかじめ都道府県知事に届け出なければならず、届出の期限は工事に着手する日の前日までとされている。
3 都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者は、宅地造成工事規制区域又は造成宅地防災区域の指定のため測量又は調査を行う必要がある場合においては、その必要の限度において、他人の占有する土地に立ち入ることができる。


4 都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、宅地造成に伴う災害で、相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの防止のため必要があると認める場合は、その造成宅地の所有者のみならず、管理者や占有者に対しても、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することができる。
ちょうど電車の中でやったところが出ましたー! 無事1点加算。
【問23】 土地区画整理法における仮換地指定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。


1 土地区画整理事業の施行者である土地区画整理組合が、施行地区内の宅地について仮換地を指定する場合、あらかじめ、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。
2 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、必要があると認めるときは、仮清算金を徴収し、又は交付することができる。


3 仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。


4 仮換地の指定を受けた場合、その処分により使用し、又は収益することができる者のなくなった従前の宅地は、当該処分により当該宅地を使用し、又は収益することができる者のなくなった時から、換地処分の公告がある日までは、施行者が管理するものとされている。
区画整理法もちゃんとやらない単元でした。
読んでみて明らかに3は正しいので自信をもって消せました。
その後の三択で、2では換地処分が終わってないのにお金を清算できることになっており、この点が不安なので2を選びました。
が、「週刊住宅」の解説によれば2はOKで、1が「意見を聴かなければならない。」ではなく「同意を得なければならない」だったと。ぐはー。
【問24】 農地法 (以下この問において 「法」 という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 現況は農地であるが、土地登記簿上の地目が原野である市街化調整区域内の土地を駐車場にするために取得する場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。


2 建設業者が、農地に復元して返還する条件で、市街化調整区域内の農地を一時的に資材置場として借りる場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要がある。


3 市街化調整区域内の農地を宅地に転用する場合は、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。


4 市街化区域内の4ヘクタール以下の農地を住宅建設のために取得する場合は、法第5条第1項により農業委員会の許可を受ける必要がある。
これまたサービス問題が出たー!
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2008年10月28日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点法令上の制限編2

「ホジュン」を22話まで見て、このドラマは病人役のエキストラの演技がなければ成り立たないと思った。
自殺未遂の娘・ハンセン氏病の人々・脳卒中になった大臣の妻などなど……。
(そういやイェジンがユ医院で痔の患者を診ている時もあったな。)
【問 20】 建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(以下この問において「建ぺい率」という。)及び建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(以下この問において「容積率」という。)に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 建ぺい率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率による制限は適用されない。
2 建築物の敷地が、幅員15m以上の道路(以下「特定道路」という。)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。
3 容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の3分の1を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。
4 隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建ぺい率は、当該許可の範囲内において建ぺい率による制限が緩和される。
なかなかわからなかった建ぺい率&容積率の問題です。
1はテキストに書いてあった、4は宅建のCDで聞いたので消して、2・3の二択に。
2は何を言っているのかわからない、3の共同住宅の共用部分の話は過去問の解説に出てきた(3分の1で計算するのは容積率ではなかったか?)ので3にしました。
【問 21】 建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。
1 店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が20,000uであるものは、準工業地域においては建築することはできるが、工業地域においては建築することができない。
2 第一種住居地域において、カラオケボックスで当該用途に供する部分の床面積の合計が500uであるものは建築することができる。
3 建築物が第一種中高層住居専用地域と第二種住居地域にわたる場合で、当該建築物の敷地の過半が第二種住居地域内に存するときは、当該建築物に対して法第56条第1項第3号の規定による北側高さ制限は適用されない。
4 第一種中高層住居専用地域において、火葬場を新築しようとする場合には、都市計画により敷地の位置が決定されていれば新築することができる。
今回の各予備校・サイト等の解答速報でもめた問題の一つです。
これはらくらくのゴロ合わせ+過去問を覚えていれば無事1点とれたのでしょうが、
「ソープはゴメン」「ミーはカラオケ好きザンス」「三途の川」だけを強烈に覚えてしまったばっかりに。
2はゴロ合わせ、4はらくらくの過去問の解説に書いてあったので消えて、理解があやふやな1・3が残り、3を選びました……。
(ちなみに火葬場のゴロ合わせは「三途の川」で、第一種貞操もとい低層、第一種中高層、第一種住居が許可なしでは不可だそうです。)
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2008年10月27日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点法令上の制限編1

新単元突入です。
【問 17】 国土利用計画法第23条に基づく都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者Aが所有する市街化区域内の1,500uの土地について、宅地建物取引業者Bが購入する契約を締結した場合、Bは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
2 甲市が所有する市街化調整区域内の12,000uの土地について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
3 個人Dが所有する市街化調整区域内の6,000uの土地について、宅地建物取引業者Eが購入する契約を締結した場合、Eは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
4 個人Fが所有する都市計画区域外の30,000uの土地について、その子Gが相続した場合、Gは、相続した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
著しいサービス問題ですね
明らかに3で1点いただきました。
【問 18】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 都市計画施設の区域又は市街化開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、行為の種類、場所及び設計又は施行方法を都道府県知事に届け出なければならない。
2 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の建築、工作物の建設を行おうとする者は、当該事業の施行者の同意を得て、当該行為をすることができる。
3 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡した者は、当該譲渡の後速やかに、譲渡価格、譲渡の相手方その他の時効を当該事業の施行者に届けなければならない。

4 市町村長は、地区整備計画が定められた地区計画の区域内において、地区計画に適合しない行為の届出があった場合には、届出をした者に対して、届出に係る行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができる。
真面目にやらなかった都市計画法…………。
認可の告示後にグダグダしている2・3が消えて、1・4の二択に。
文をよく読むと、1は「市街化開発事業の施行区域内」なのに届出先が都道府県知事、というのに違和感を感じて4にしました。
続きを読む
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2008年10月26日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点民法編5

ゲオにローゼンメイデンを返却した際、「商道」(※おそらくこれが男版チャングム)と「朱蒙」と「太陽人 イ・ジェマ」と「Lの世界」のどれを借りるか迷って、結局「ホジュン」を借りました。
その際、11巻と12巻を借りたつもりが11巻を2本借りていました。
このままではホジュンが科挙を受けられないよ。
【問 13】 Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
2 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
3 土地賃貸借契約び期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
4 AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲と地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。
借地借家法だと契約期間の上限は30年じゃないか、ということで1が消える。
2はCに関する部分が正しいがBに関しては「?」、3は全文「?」、で、結局4にしました。
【問 14】 借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
2 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
3 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗できない。
4 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申しいれをすることができる。
爆音で聞いていた宅建のCDで4のようなことを言っていたので4にしました。
しかし解答速報では3になっていました。「床面積の規模にかかわりなく」がまずかったんでしょうか。
【問 15】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 管理者は、少なくとも毎年2回集会を召集しなければならない。また、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、集会の召集をすることができる。
2 集会は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の同意があるときは、召集の手続きを経ないで開くことができる。
3 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
4 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
区分所有建物は捨てた単元だったので、適当に1にしました……。続きを読む
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2008年10月24日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点民法編4

ロイズのポテトチップチョコレートはおいしいですね。ということで宅建の試験日までに痩せる目的は達成できませんでした。
【問 10】 Aは、自己所有の甲建物(居住用)をBに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているのはどれか。
1 賃貸借が終了した場合、AがBに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。
2 Aが甲建物をCに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Bの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はAからCに継承される。
3 BがAの承諾を得て賃借権をDに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権(敷金が存在する限度に限る。)はBからDに継承されない。
4 甲建物の抵当権者がAのBに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がBからAに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。
1が正しいならば

アパートの敷金返還と原状回復で大家と入居者がもめたりしないだろうに

というわけで1を選びました。
(2は大家・オーナーが変わった場合、3は入居者が別の人になった場合、4は敷金から未払家賃を差し引いた場合のことで、別に間違いではない。)
賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン―敷金返還と原状回復義務

【問 11】 Aが故意又は過失によりBの権利を侵害し、これによってBに損害が生じた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Aの加害行為によりBが即死した場合には、BにはAに対す慰謝料請求権が発生したと考える余地はないので、Bに相続人がいても、その相続人が慰謝料請求権を相続することはない。
2 Aの加害行為がBからの不法行為に対して自らの利益を防衛するためにやむを得ず行ったものであっても、Aは不法行為責任を負わなければならないが、Bからの損害賠償に対しては過失相殺をすることができる。
3 AがCに雇用されており、AがCの事業の執行につきBに加害行為を行った場合には、CがBに対する損害賠償責任を負うのであって、CはAに対して求償することもできる。
4 Aの加害行為が名誉毀損で、Bが法人であった場合、法人であるBには精神的損害は発生しないとしても、金銭評価が可能な無形の損害が発生した場合には、BはAに対して損害賠償請求をすることができる。
二択にまで絞り込み、よくよく考えると4はニュース等で「名誉毀損で云々」と言ってるから間違ってはいないと思って4にしました。
続きを読む
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平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点民法編3

ローゼンメイデンの水銀燈のコスプレがしたいです。
このことを簿記の先生に話したら「痩せないと」と言われました。
なお、先生は漫画やアニメに興味のない人です。
ローゼンメイデンとは麻生太郎総理大臣も好きな漫画で、内容は「リアル呪い人形のバトルロイヤル」です。
【問 7】 注意義務に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 ある物を借り受けた者は、無償で借り受けた場合も、賃料を支払う約束で借り受けた場合も、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
2 委託の受任者は、報酬を受けて受任する場合も、無報酬で受任する場合も、善良な管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う。

3 商人でない受寄者は、報酬を受けて寄託を受ける場合も、無報酬で寄託を受ける場合も、自己の財産と同一の注意をもって寄託物を保管する義務を負う。
4 相続人は、相続放棄前はもちろん、相続放棄をした場合も、放棄によって相続人となった者が管理を始めるまでは、固有財産におけると同一の注意を持って相続財産を管理しなければならない。
まーた知らない用語が出てきました。
1は普通のことを難しく書いてるだけ、2はテキストに出てきたので消えました。
残る3・4ですが、3はよくわからない、4はよくよく考えると相続する前に財産が変になったら困るから、ということで3にしました。
調べてみると受奇者云々の法律相談がありました。→置きっぱなしの叔母の荷物
【問 8】 弁済に関する次の1から4までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
 借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人の間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃借人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。

1 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。
2 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、当該賃借人は地代を供託することができる。
3 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。
4 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。
朝日新聞のニュースでも取り上げられた新形式問題文です。
判決文の言いたい事は「三角関係のもつれ」ということなのでしょうが、3の「借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。」がひっかかりました。
これって、極端な話を出すと「土地の持ち主が嫌だって言ってるのに商品券(※金銭以外のもの)で地代を払うのはOK」ってことになるから、おかしいと思って3にしました。

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2008年10月22日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点民法編2

やっとAの波乱万丈人生の幕開けとなった民法の続きです。
【問 3】 AがBの代理人としてB所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、A自らが買主となって売買契約を締結したときは、Aは甲土地の所有権を当然に取得する。
2 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、AがCの代理人となってBC間の売買契約を締結したときは、Cは甲土地の所有権を当然に取得する。

3 Aが無権代理人であってDとの間で売買契約を締結した後に、Bの死亡によりAが単独でBを相続した場合、Dは甲土地の所有権を当然に取得する。
4 Aが無権代理人であってEとの間で売買契約を締結した後に、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合、Eは甲土地の所有権を当然に取得する。
1(代理人が自ら取引は不可)・2(双方代理は利害がない時だけ)が消えて3・4で迷いました。
3は「A=B」、4は「B=A」の違いかと思いますが、結局4にしました。
解答速報によれば3が正解のようで……。
(検索したらここに解説があった。3は最高裁の判決なのか。)
【問 4】 Aは、Bから借り入れた2000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1 AがBに対する借入金の返済につき債務不履行になった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
2 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
3 AがEからさらに1000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。

4 Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を継承したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
建物を貸して借金返済にあてようとしたんですね、わかります。
自ら貸借ですから宅建業の免許もいりません。
で、2はなんだかよくわからない・3は抵当権の順位変更があれば債権全額の回収は可能、ということで1・4の二択に。
そこで1の「債務不履行」を見て、
債務不履行による解除だと転貸人は賃借権は主張できない
というパターンを思い出したので1を選びました。
で、解答速報では4が正解になっていました。物上代位がいかんのですか?続きを読む
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2008年10月21日

平成20年度宅地建物取引主任者試験自己採点民法編1

では民法部分から自己採点と反省をしてみます。
過去問ではAが強迫されたり死んだり自分の土地を担保に4000万も借金をしたり知らない間に印鑑と登記簿を持ち出されたり所有している土地を不法占拠されたり貸していた自己所有建物の外壁が落下して通行人に直撃したりと波乱万丈でしたが、今回のAにはどのような運命が待ち受けているのでしょうか。
【問 1】 行為能力に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力がある状態で行われたものであっても、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りではない。
2 未成年者は、婚姻をしているときであっても、その法定代理人の同意を得ずに行った法律行為は、取り消すことができる。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りではない。
3 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分である者につき、4親等内の親族から補助開始の審判の請求があった場合、家庭裁判所はその事実が認められるときは、本人の同意がないときであっても同審判をすることができる。
4 被保佐人が、保佐人の同意又はこれに代わる家庭裁判所の許可を得ないでした土地の売却は、被保佐人が行為能力者であることを相手方に信じさせるため詐術を用いたときであっても、取り消すことができる。
2・4が消えました。残る1・3で迷ったのですが、3は「4親等内の親族」「本人の同意がないとき」というのがひっかかり、1は「事理を弁識する能力がある状態で行われたもの」がひっかかりました。
で、1の場合はすでに「成年後見人(=行為能力制限者)」という判決(?)が下っているので、(判決がひっくり返らない限りこの人は行為能力制限者のままだろう)、と考えて1にしました。

ちなみに3について調べてみると、民法第15条の一部改変でした。
(本人の同意がないと審判できない)
【問 2】 所有権がAからBに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 CはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はAであって、Bが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、Aは所有者であることをCに対して主張できる。
2 DはBとの間で売買契約を締結したが、AB間の所有権移転登記はAとBが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、DがAB間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Dが所有権移転登記を備えていなければ、Aは所有者であることをDに対して主張できる。
3 EはBとの間で売買契約を締結したが、BE間の売買契約締結の前にAがBの債務不履行を理由にAB間の売買契約を解除していた場合、Aが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず、Aは所有者であることをEに対して主張できる。
4 FはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、その後AはBの強迫を理由にAB間の売買契約を取り消した場合、FがBによる強迫を知っていた時に限り、Aは所有者であることをFに対して主張できる。

1と2で迷い、らくらく過去問で繰り返し「極悪人」と出てきたのを思い出して1にしました。
今考えれば2のDは善意の第三者なんだからAは対抗できないような……。
posted by もっきり夫人 at 23:16| バンコク ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 節目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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